Roboforex: Как инвестировать в фонды REIT?

На сегодняшний день для инвесторов открывается существенный спектр возможностей инвестирования своих средств для получения прибыли. Одна из таких возможностей – инвестиции в недвижимость.

Многие знают, что чтобы инвестировать, необходимо, в первую очередь, иметь деньги на эту недвижимость. При этом независимо от её назначения - жилой фонд, коммерческая недвижимость, офисные здания или промышленные объекты - прибыль можно получить двумя способами:

Купить недвижимость и перепродать с выгодой.Сдавать недвижимость в аренду и получать от этого доход.Эти варианты требуют немалые суммы для покупки интересующего объекта. При этом, если инвестор решил купить недвижимость зарубежом, то сюда добавляется ещё ряд сложностей.

На сегодняшний момент существуют менее затратные способы инвестирования в зарубежную недвижимость. Далее речь пойдёт о REIT - Real Estate Investment Trust, что в переводе на русский язык значит"Инвестиционный траст (фонд) недвижимости". Эти фонды занимаются тем, что строят или скупают объекты недвижимости и далее, получая доход от сдачи её в аренду, делятся прибылью с вкладчиками. Широко развиты REIT в США, Канаде, Европе и Азии.

Виды фондов недвижимости REIT

Инвестиционные фонды недвижимости подразделяются на группы:

REIT - инвестируют в физическую недвижимость: здания, сооружения, медицинскую, офисную и промышленную недвижимость.mREIT - инвестируют в ипотечные закладные. Как правило, у этих трастов нет физической недвижимости или её доля в общем портфеле составляет мизерный процент.Смешанные фонды владеют как недвижимостью, так и ипотечными закладными.

В фондах, которые инвестируют в недвижимость, также присутствуют разделения по её виду или назначению:

Коммерческая недвижимость и торговые площади.Промышленные объекты.Жилой фонд.Объекты медицинского назначения.Сельскохозяйственная сфера.Условия для регистрации REIT

Для того, чтобы компания стала REIT, она должна соответствовать строгим правилам, которые постоянно контролируются.

Условия следующие:

75% активов компании должны быть вложены в недвижимость.Минимум 75% прибыли компания должна получать от аренды, ипотечным закладным или торговли недвижимостью.Не менее 90% прибыли компания обязана выплачивать инвесторам в виде дивидендов. Данная обязанность прописана в законах, регулирующих функции REIT, и в уставе компании. За такую щедрость компания получает налоговые льготы. Оставшиеся 10% используются для развития и приобретения новых активов. Но встречаются случаи, когда фонды выплачивают 100% прибыли в качестве дивидендов для избежания уплаты корпоративного налога.Управление компанией должно осуществляться через совет директоров.Количество инвесторов должно быть не менее 100. При этом, 5 и менее среди них не должны суммарно обладать 50% пакетом акций.Плюсы фондов REITs

Высокая ликвидность по сравнению с недвижимостью. Акции можно в любой момент купить или продать в случае необходимости, что практически невозможно сделать с физической недвижимостью.Отсутствие расходов на содержание и ремонт недвижимости, работе по поиску арендаторов. Этим занимаются сотрудники фонда.Относительно маленький порог инвестирования. Любой желающий может купить акции фонда, имея небольшую сумму для инвестирования. Учитывая, что стоимость акций у разных REIT отличается, инвестор может выбрать их по своим возможностям.Регулярная выплата дивидендов. В основной массе REITs выплачивают дивиденды ежеквартально, но есть и фонды, которые делятся прибылью с инвесторами ежемесячно.Инвестирование в REIT даёт возможность диверсифицировать риски не только по предназначению недвижимости, но и по странам расположения. Большинство фондов владеет недвижимостью в разных странах, что помогает избежать некоторых форс-мажорных обстоятельств или сезонных потерь.Низкая корреляция с рынком акций. Падение рынка никак не сказывается на стоимости акций REITs. В некоторых случаях рост акций REITs опережает другие сектора.Защита от инфляции. В большинстве случаев доходность от REITs превышает инфляцию, что позволяет инвестору не только сохранить свой капитал, но и приумножить его.За последние десять лет REIT показали наиболее высокую дивидендную доходность по сравнению с другими корпорациями.Минусы REITs

Несмотря на много положительных сторон у инвестиционных фондов недвижимости есть и свои отрицательные стороны. К ним можно отнести:

Повышенная налоговая ставка. В США инвестор заплатит 30% от полученной прибыли по дивидендам.Высокая волатильность акций. Акции фондов торгуются на бирже, постоянно в движении и нередко используются в спекулятивных целях. Это инвестор должен учитывать при среднесрочном или долгосрочном инвестировании.Снижение арендных платежей в кризис может серьёзно отразиться на выплате и сумме дивидендов.Безработица может серьёзно ударить по ипотечным закладным, снижаются выплаты по закладным и фонды теряют прибыль.Злоупотребление заёмными средствами. Для развития, помимо инвестиций, компания берёт большое количество кредитов и займов, которые впоследствии могут оказаться неподъёмными для выплат. При этом все REIT пользуются кредитами и ипотеками для покупки и строительства недвижимости.Очень высокая зависимость от процентных ставок, что, в свою очередь, может существенно снижать прибыль фонда.Как инвестировать в REITs?

Если сказать простыми словами, то REIT - это управляющая компания, которая является акционерным обществом, где держатели акций имеют право на получение дивидендов. Акции фондов торгуются на биржах наравне с ценными бумагами и акциями коммерческих компаний. Отсюда следует ,что любой желающий может купить необходимое количество бумаг и стать акционером фонда.

Все REIT заинтересованы в привлечении инвестиций для последующего развития. Капитализация крупнейших фондов превышает миллиард долларов. И чем больше капитализация фонда, тем он устойчивее к рыночным изменениям и кризисам.

Как выбрать REIT для инвестиций

Для того, чтобы выбрать фонд для инвестирования, необходимо провести изучение деятельности компании и всех её показателей.

Сделать это можно следующим образом:

Изучить структуру активов, находящихся на балансе фонда.Изучить ежеквартальную отчётность фонда.Изучить долговую нагрузку. Большое количество займов может негативно сказаться на последующей прибыли фонда.Изучить дивидендную доходность за предыдущие периоды.Заключение

Акции REITs торгуются на бирже наравне с остальными ценными бумагами, и являются одним из способов для инвестора вложить свои свободные средства в недвижимость и получать стабильный доход.

Недвижимость, хоть и является менее рисковым способом капиталовложения по сравнению с акциями промышленных компаний, также несёт определённые риски, которые необходимо учитывать заранее.

При выборе REIT, помимо капитализации и выплачиваемых дивидендов, немаловажным фактором будет наличие у фонда недвижимости в разных странах, что в свою очередь позволит диверсифицировать риски.

Инвестиционные фонды недвижимости можно рассматривать как защитный актив и включать их акции в инвестиционный портфель.

По материалам Roboforex